Vendre un bien immobilier loué

Aujourd'hui, bon nombre de personnes s'oriente vers l'acquisition d'un bien immobilier en vue de faire de l'investissement locatif. Pour se faire, vous pouvez choisir d'acheter un bien déjà loué,

En effet, acquérir un bien immobilier lorsqu'il est déjà occupé par un locataire peut s'avérer intéressant à bien des égards.

Toutefois, il convient dans ce cas de respecter certaines règles, tant pour le vendeur que le locataire.

SITUATION DU BIEN IMMOBILIER

Généralement, la plupart des propriétaires préfèrent attendre la fin du bail pour procéder à la vente de leur bien qui sera alors libre de toute occupation.

Néanmoins, ils peuvent également choisir de vendre le bien en cours de bail (avec le contrat de bail qui y est associé).

Afin de faciliter la vente, le locataire doit avoir un contrat de bail en règle et respecter ses diverses obligations.

Il sera difficile de procéder à la vente d'un bien faisant l''objet d'une procédure lancée par le propriétaire pour non-paiement du loyer par le locataire car il lui sera très difficile de trouver un acquéreur prêt à acheter un logement occupé par un locataire ne respectant pas ses obligations.

Le bien est déjà libre de toute occupation

Dans ce cas, il n'y a aucune démarche spécifique à effectuer, dans la mesure où le logement n'est soumis à aucun bail, donc aucun locataire; le logement est libre de toute occupation.

Si le propriétaire vend lorsque le bail arrive à son terme, le locataire devra tout simplement changer de propriétaire.

La vente de ce bien immobilier se fait donc dans des conditions classiques de vente.

Le bien est actuellement loué mais sera libre de toute occupation au moment de la vente

Le propriétaire a la possibilité de vendre son bien, libre de toute occupation alors même qu'un locataire est encore en place. Dans ce cas, il doit impérativement adresser par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, un congé avec offre de vente au locataire, au moins 6 mois avant pour une location nue (et 3 mois avant pour une location meublée). Cette lettre de congé devra obligatoirement mentionner le prix ainsi que les conditions de vente.

Le locataire est donc prioritaire pour la vente et bénéficie d'un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis, s'il s'agit d'une location vide. Durant cette période, le locataire peut manifester sa volonté d'acquérir le logement ou y renoncer.

S'il décide de l'acquérir, le locataire peut, soit faire une offre au prix, soit négocier le prix de vente.

Toutefois, s'il choisit de négocier le prix de vente, le locataire renonce automatiquement à son caractère "prioritaire" et le propriétaire peut donc accepter une autre offre plus élevée que celle du locataire en place,

Aussi, le locataire en place ne bénéficie plus du droit de préemption si le propriétaire-bailleur souhaite vendre son bien à un membre de sa famille ou si la commune exerce son droit de préemption.

Le bien sera vendu loué

Un propriétaire peut décider de mettre en vente un bien immobilier qu'il loue, à condition de respecter certaines règles.Il s'agit pour le propriétaire-bailleur de vendre son bien immobilier avec le locataire déjà en place.

Dans ce cas, le propriétaire n'a aucune obligation particulière à respecter, puisqu'il n'a pas de congé à donner au locataire en place. La loi n'impose pas au propriétaire-bailleur d'avertir le locataire de la vente du logement puisque ce dernier continuera de payer le même loyer au nouveau propriétaire.

Toutefois, pour des raisons de bienséance et pour faciliter les visites d'acquéreurs potentiels, le propriétaire aura plutôt intérêt à informer le locataire par courrier de la vente dudit logement.

Habituellement, 2 heures par jour peuvent être consacrées par le locataire au propriétaire pour la visite du bien, et ce, en dehors du Dimanche.

De plus, s'il s'agit de la 1ère vente du logement depuis la mise en copropriété de l'immeuble, le locataire en place bénéficie d'une priorité pour l'acquisition du bien.

PRIX DE VENTE ET DECOTE

Avant de vendre son bien immobilier occupé, il faut savoir que ce type de vente subit généralement une décote du prix par rapport à la vente d'un bien immobilier libre, qui peut aller de 10 à 20% selon les cas.

Cette décote est variable suivant:

• le temps restant au bail

• le montant du loyer

• le type de bien

• l'âge du locataire

Les avantages de l'acquisition d'un bien loué

Ils sont nombreux:

• vous bénéficiez d'une décote de 10-20% qui peut, dans certains cas, aller jusqu'à 40-50%

• vous connaissez déjà le niveau de rentabilité du bien puisqu'un locataire paie déjà un loyer

• vous n'avez pas à engager des frais de remise en état du bien du fait que le locataire est déjà en place

• vous n'avez pas à chercher de locataire puisque vous l'achetez déjà loué

• l'e crédit est facilité car vous limitez les risques de carence locative et les revenus sont dégagés dés le départ

Toutefois, malgré les nombreux avantages, avant de vous lancer, il convient de bien 'étudier le contrat de bail et la situation du locataire en place, car une fois que vous devenez propriétaire-bailleur, vous êtes lié contractuellement au locataire qui l'occupe.

Cas particuliers

* Location en "loi 1948"

Cette loi, mise en place durant la crise du logement dans un contexte d'après-guerre, visait à protéger le locataire en lui conférant un certain nombre d'avantages et de droits (loyers peu élevés, droit de maintien du locataire et ses proches dans le logement à la fin du bail).

Cette loi ne concerne que très peu de logements dont la construction est antérieure au 1er septembre 1948 et dont le bail à été signé avant le 23 décembre 1986.

Toute acquisition de ce type de logement vous permet de bénéficier d'une décote allant de 40 à 50% du prix de vente.Néanmoins, il vous faudra patienter jusqu'au décès du locataire actuel pour vous y installer ou y installer un autre locataire.

* Locataires de plus de 65 ans

Les locataires de plus de 65 ans justifiant de ressources faibles bénéficient d'une protection renforcée.

Leur bail est automatiquement renouvelé sauf dans le cas où vous lui proposeriez une solution de relogement.

Toutefois, ce droit ne s'applique pas dans le cas où:

- le propriétaire est lui même âgé de plus de 65 ans, quelque soit le montant de ses ressources

OU

- le propriétaire est âgé de moins de 65 ans et peut justifier de ressources annuelles inférieurs au plafond prévu.

Vous avez maintenant les cartes en mains pour vous lancer dans ce type d'investissement qui, comme vous l'avez vu, peut être très rentable.

Pensez à faire aider par un professionnel de l''immobilier qui saura vous conseiller au mieux et vous trouver le bien qui correspond à vos critères !